关于《吉安市中心城区商品房预售资金监管办法（试行）（征求意见稿）》公开征求意见 的通知

吉安市中心城区商品房预售资金监管
办法（试行）
（征求意见稿）

第一章总 则

　　第一条  为进一步规范我市中心城区商品房预售资金的监督管理，保障商品房预售资金用于项目建设，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，按照省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（赣建字[2020]8号）要求，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  我市中心城区商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等）。商品房预售资金必须专款专用，优先用于本项目工程建设。　　本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。本办法所称中心城区是指吉州区、青原区、井冈山经济技术开发区、庐陵新区。

　　第三条  吉安市住房和城乡建设局是我市中心城区商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门），具体负责市中心城区的商品房预售资金监管相关工作。

　　第四条  商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》起，至预售项目完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。

　　第五条  监管部门应当建立健全商品房预售管理信息系统，实现预售资金监管信息化、自动化，动态监管预售资金缴存、审批和划拨情况。第二章 监管银行及账户。

　　第六条  预售人申请商品房预售许可证前，应当选择监管部门在银行设立的监管总账户作为资金监管账户，预售资金在监管总账户下以虚拟子账户的形式接受监管。虚拟监管账户应以项目为基本单位设立，以幢为单位监管。一个项目原则上设立不超过3个虚拟监管账户，一个企业有多个预售项目的，监管账户应分别设立。吉安市商品房预售资金监管协议由总账户开户行、预售人、监管部门三方签订，项目取得《商品房预售许可证》前，应当签订商品房预售资金监管协议。

　　第七条  商品房预售资金监管协议主要包括下列内容:

　　(一)当事人的名称、地址;

　　(二)监管项目的名称、坐落位置;

　　(三)监管账户名称、账号;

　　(四)监管项目范围;

　　(五)监管资金的收存、支出、使用方式;

　　(六)违约责任;

　　(七)争议解决方式。

　　第八条  预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

　　第九条  预售人需变更企业名称、项目名称等相关信息的，应当到监管部门办理相关变更手续。第三章 预售资金收存。

　　第十条  商品房预售资金应当直接全部存入监管账户，预售人不得通过非监管账户收存预售资金。

　　第十一条  预售人办理商品房预售合同登记备案和按揭登记手续时，须提供监管银行出具的监管资金已入专用账户凭证（复印件）和预售人的收款票据。　　第四章 支出和使用。

　　第十二条  预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金的起始监管额度为该监管项目总入账预售款的25%，其余为非重点监管资金。预售款以预售幢次为单位实施监管，预售人可以向监管部门申请使用非重点监管资金。

　　第十三条 预售人可按照以下情形向监管部门申请降低重点监管资金比例，具体条件为：

        （一）以预售幢次为单位，项目工程建设进度达到经规划审批的设计总层数一半以上，经核验项目现场形象进度及监理证明后，可申请重点监管资金比例降到20%，非重点监管资金比例为80%。

        （二）以预售幢次为单位，项目工程建设进度达到经规划审批的设计总层数封顶，经核验项目现场形象进度及监理证明后，可申请重点监管资金比例降到15%，非重点监管资金比例为85%。

        （三）以预售幢次为单位，项目工程建设进度达到单位工程质量竣工验收合格，经核验单位工程质量竣工验收记录后，可申请重点监管资金比例降到10%，非重点监管资金比例为90%。

        （四）项目工程建设符合以下条件时可分别申请降低重点监管资金比例：1.项目人防工程竣工验收合格，经核验相关行政部门出具的合格证书或证明材料后：以毛坯房为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低1%；以全装修为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低0.5%。2.项目园林绿化工程竣工验收合格，经核验相关行政部门出具的合格证书或证明材料后：以毛坯房为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低1%；以全装修为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低0.5%。3.项目消防工程竣工验收（备案）合格，经核验相关行政部门出具的合格证书或证明材料后：以毛坯房为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低1%；以全装修为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低0.5%。4.项目工程取得工程质量监督报告，经核验相关行政部门出具的合格证书或证明材料后：以毛坯房为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低1%；以全装修为交房标准的，可申请重点监管资金比例降低0.5%。5.依据国家、省、市有关文件规定可降低资金监管比例的可遵照执行。

        （五）项目工程竣工验收备案合格，经核验《建设工程竣工验收备案表》后：以毛坯房为交房标准的，可申请重点监管资金比例降到1.5%，非重点监管资金比例为98.5%；以全装修为交房标准的，可申请重点监管资金比例降到2%，非重点监管资金比例为98%。

        （六）项目工程已办理房屋所有权首次登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件的，经核验房屋所有权初始登记和购房人可单方办理房屋转移登记的相关证明后，解除监管。

        （七）商业综合体自持率或开发建设项目棚改安置率超过30%（含）的，可在以上（一）至（三）项重点监管比例标准上申请降低1%；商业综合体自持率或开发建设项目棚改安置率超过50%（含）的，可在以上（一）至（三）项重点监管比例标准上申请降低2%。

　　第十四条  预售人申请降低重点监管资金比例时，应当填报下列材料：　　（一）重点监管资金降低比例申请表；（二）项目工程进度有关证明文件。

　　第十五条  预售人可使用金融机构出具的预售资金保函充抵相应额度的重点监管资金。

　　第十六条  监管部门受理预售人的非重点监管资金用款申请后，应按照监管协议的约定和本办法的规定在3个工作日内进行审核，经审核通过的，由监管银行进行商品房预售监管资金拨付。

　　第十七条  相关监管银行应依据监管部门审核同意拨付意见，在2个工作日内将核准使用的资金拨付给预售人或与预售人签约的合同当事人、相关单位。第五章　终止解除和其他事项。

　　第十八条  房地产项目初始登记并已通告购房人办理不动产证后，可向监管部门申请终止该项目预售资金的监管。监管部门应当结合企业的日常经营行为进行审查，对有不良行为记录且对购房人的正当投诉未予处理到位的不予办理监管终止手续；对无不良行为记录或虽有投诉但已处理到位的，应自受理之日起3个工作日内办结并通知监管银行，终止对监管账户资金的监管。第六章 法律责任。

　　第十九条  预售人有下列行为的，由监管部门责令限期整改，并按照监管协议约定和本办法规定暂停资金拨付，逾期不改或整改不到位的，由监管部门依法依规处理：    （一）未按规定将预售监管资金存入监管专用账户的；    （二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；    （三）提供虚假资料逃避监管的；    （四）房地产开发项目擅自停工的；　　（五）发生其它涉稳重大事件或对舆情处置不力的；    （六）有违反房地产开发管理法律法规的行为被监管部门立案调查尚未办结的。

　　第二十条  监管银行未按监管协议约定办理拨付商品房预售资金手续或者因监管银行原因造成预售资金逃避、脱离监管的，监管部门应抄报银保监分局，并按监管协议约定追究违约责任直至终止其监管资格。

　　第二十一条  项目勘察、设计、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规申请使用商品房预售资金的，由行业主管部门依法依规处理。

　　第二十二条  监管机构、监管银行的工作人员在商品房预售资金监管工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法承担相应责任。

　　第二十三条  各县（市）可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

　　第二十四条  本办法自　年　月　日起实施，自实施之日起，我市中心城区办理新建商品房预售许可证的项目楼幢按本办法执行，已办理预售许可证的项目楼幢按原监管办法执行。　　　　　　　　　　　　　

吉安市住房和城乡建设局